Offene Immobilienfonds

Das Prinzip des Investmentfonds funktioniert auch, wenn es nicht um Aktien oder Anleihen, sondern um Immobilien geht. Viele Anleger investieren kleine Beträge, und das Fondsmanagement kauft davon große Immobilien, um diese zu vermieten und die Erträge an die Teilhaber wieder auszuschütten.

Wohnhäuser spielen bei offenen Immobilienfonds nur eine untergeordnete Rolle. Der Grund: Wohnungen gelten zwar als wertstabile und sichere Kapitalanlage, aber die Mietrendite liegt meist nur bei etwa vier bis fünf Prozent – für einen Fondsmanager ist das schlichtweg zu wenig. Die Fonds investieren daher bevorzugt in hochpreisige Gewerbeimmobilien. In ihrem Vermögen finden sich zumeist Bürohochhäuser, Einkaufszentren, Logistikzentralen und Hotels. Bis Ende der neunziger Jahre kauften die Fondsmanager vorzugsweise deutsche Großimmobilien – doch dies hat sich in den letzten Jahren bei vielen Fonds geändert. Die meisten Fonds haben Immobilien im gesamten Euro-Raum im Fondsvermögen, manche Fonds gehen sogar gezielt auf die internationalen Märkte.

Wichtig für die offene Immobilienfonds

Wie bei anderen Anlagen gilt auch für offene Immobilienfonds, dass bei steigendem Anteil an Anlagen in fremden Währungen auch das Schwankungsrisiko zunimmt – denn das Auf und Ab am Devisenmarkt wirkt sich natürlich auch auf den Umrechnungskurs von Mieterträgen und den Immobilienwert aus.

Allerdings ist nicht das komplette Fondsvermögen in Grund und Boden angelegt. Da Sie zu jedem beliebigen Zeitpunkt Ihre Anteile an die Gesellschaft zurückgeben können, haben die offenen Immobilienfonds eine hohe Liquiditätsreserve. Etwa 20 bis 30 Prozent des Fondsvermögens sind daher normalerweise nicht in Immobilien, sondern in festverzinslichen Wertpapieren und Bankguthaben investiert. Manche Fonds haben sogar 40 Prozent oder noch mehr Liquiditätsreserve und können damit eigentlich nicht mehr als reine Immobilienfonds, sondern eher als Mischfonds aus Immobilien und Renten eingestuft werden. Diese Fondsgattung wird als sehr sichere und schwankungsarme Anlageform eingestuft, weil die Immobilien in der Regel langfristig an erstklassige Mieter vermietet sind. Die Rendite ist in etwa mit derjenigen von Bundeswertpapieren vergleich-bar.

Interessant ist beim offenen Immobilienfonds die steuerschonende Behandlung der Erträge. Weil die Fonds einen Teil ihrer Wertsteigerung steuerfrei erzielen können, liegt je nach Fonds der steuerpflichtige Anteil der Rendite bei etwa 40 bis 50 Prozent. Das heißt: Wenn Sie mit offenen Immobilienfonds pro Jahr 1.000 Euro Gewinn erzielen, werden davon nur etwa 400 bis 500 Euro auf Ihren Sparerfreibetrag angerechnet. Damit lohnt sich diese Fondsgattung vor allem dann, wenn Sie schon so viel Guthaben angespart haben, dass die Grenze Ihres Sparerfreibetrags entweder bald erreicht wird oder schon überschritten ist.

Mischfonds und Dachfonds als Geldanlage

Viele sicherheitsorientierte Anleger wollen ihre schwankungsresistenten Anlagen mit einem kleinen Aktienanteil aufpeppen, ebenso gehört zu der Anlage in Aktienfonds ein Puffer in Form von sicheren Anlageformen. Das können Sie natürlich umsetzen, indem Sie Aktien-, Renten- und Immobilienfonds mischen. Manchmal sind jedoch die zur Verfügung stehenden Monatsraten oder Einmalanlagen zu gering, als dass sich das Aufteilen auf verschiedene Fonds lohnen würde, in diesem Fall können Mischfonds eine interessante Anlageform sein.

Diese Fonds investieren sowohl in Aktien als auch in Anleihen. Dabei gibt es die unterschiedlichsten Ausrichtungen: Fonds mit großem und kleinem Aktienanteil,

Euro-Mischfonds und internationale Fonds. Die Unterscheidung erfolgt meist in „aggressive“ Mischfonds mit hohem Aktienanteil und großem Schwankungsrisiko, „ausgewogene“ Fonds mit etwa gleicher Gewichtung von Aktien und Anleihen und „defensive“ Fonds mit niedrigem Aktienanteil und geringen Wertschwankungen.

Eine Sonderform stellen die so genannten Altersvorsorge- Sondervermögen dar, die kurz als AS-Fonds bezeichnet werden. Diese Fonds sollen speziell für die private Altersvorsorge eine sinnvolle Mischung aus Renditechancen und moderaten Wertschwankungen bieten. Um diese Bezeichnung führen zu dürfen, müssen die Fonds die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Der Aktienanteil muss mindestens 21 Prozent und darf maximal 75 Prozent des Fondsvermögens betragen.

•Immobilienwerte dürfen bis zu 30 Prozent ausmachen. Möglich ist dabei sowohl der Erwerb von Anteilen offener Immobilienfonds als auch das Direktinvestment in vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien.

• Anlagegeschäfte in fremden Währungen, die gegen Devisenkursschwankungen abgesichert sind, müssen auf maximal 30 Prozent des Fondsvermögens begrenzt werden.

Die wichtigste Unterschied zu herkömmlichen Mischfonds besteht darin, dass AS-Fonds in der Regel auch einen gewissen Immobilienanteil vorweisen können – dadurch erreichen Sie mit der Anlage in einen einzigen Fonds eine noch breitere Streuung Ihres Geldes. Ebenfalls eine Mischung aus Aktien, Anleihen und oft auch Immobilien bieten Ihnen Dachfonds. Diese Fonds investieren nicht direkt in die entsprechenden Wertpapiere, sondern stellen für ihre Anleger eine Mischung aus einzelnen Investmentfonds zusammen – sie wollen auf dem Fondsmarkt sozusagen die Rosinen herauspicken.

Doch ob dies gelingt, steht auf einem anderen Blatt. Ein Fonds, der gestern noch in der Spitzengruppe war, kann sich morgen schon unterdurchschnittlich weiterentwickeln. Dieses Risiko kann auch der versierteste Dachfonds-Manager nicht hundertprozentig ausschalten. Dazu kommt, dass viele Dachfonds keine unbegrenzte Auswahl haben. Vor allem die Dachfonds der großen Investmentgesellschaften greifen oft nur auf die hauseigenen Produkte und vielleicht noch ein paar Fremdfonds zurück. In solchen Fällen kann es durchaus vorkommen, dass die wirklich aussichtsreichen Fonds schon von vornherein keine Chance haben, in den Dachfonds aufgenommen zu werden. Eine breitere Auswahl bieten oft die Fonds von konzernunabhängigen Anbietern, die keine politischen Rücksichten bei der Auswahl walten lassen müssen.

Ein weiterer Knackpunkt besteht darin, dass die Dachfonds deutlich höhere Gebühren berechnen als Aktien-, Renten-oder Mischfonds. Zusätzlich zu den Gebühren der im Dachfonds enthaltenen Einzelfonds müssen Sie nämlich dem Management des Dachfonds noch ein Extrahonorar zahlen. Dieser Nachteil muss zunächst einmal über eine überdurchschnittliche Wertentwicklung ausgebügelt werden, bevor Sie als Anleger in klingender Münze davon profitieren können.

Geldanlage Tipp!

Weil die wirklich interessanten Dachfonds sowohl bei Sparplänen als auch bei der Einmalanlage oft recht hohe Mindestanlagesummen verlangen, kommen für Normalsparer meist eher Misch- und AS-Fonds in Frage. Diese Produkte sind zumindest im Vergleich zu teuren Dachfonds mit eingeschränkter Auswahl die sinnvollere Alternative.